Déficit foncier

Déficit foncier : Optimisez votre fiscalité avec l’investissement immobilier

Le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur impôt sur les revenus fonciers. Il concerne les propriétaires de biens locatifs nécessitant des travaux de rénovation. En imputant le montant des travaux sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global sous certaines conditions, ce mécanisme permet d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier tout en améliorant la qualité du patrimoine détenu. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement fiscalisés souhaitant conjuguer optimisation fiscale et valorisation immobilière.

Fonctionnement du déficit foncier

Le principe du déficit foncier repose sur la possibilité de déduire certaines charges des revenus fonciers perçus. Ces charges incluent principalement les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien immobilier (hors travaux de construction ou d’agrandissement). Si ces charges excèdent les loyers perçus, le déficit résultant peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, permettant ainsi une optimisation fiscale durable.

Fiscalité

L’un des principaux atouts de ce dispositif réside dans son impact fiscal. La déduction des travaux permet de diminuer le revenu imposable, entraînant une réduction de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cette optimisation est d’autant plus avantageuse pour les contribuables fortement imposés, notamment ceux situés dans les tranches marginales d’imposition élevées. De plus, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui en fait une solution particulièrement attractive pour les investisseurs cherchant à maximiser leurs avantages fiscaux.

Exemple

Prenons l’exemple d’un investisseur percevant 15 000 € de loyers annuels et réalisant 25 000 € de travaux éligibles au déficit foncier. Sa tranche marginale est de 41%

Lors de la déclaration des revenus, l’investisseur pourra déduire de ses revenus l’ensemble des travaux qu’il a réalisé. Son résultat foncier passe de 15 000 € à 0€. Il réalise donc une économie de 41% sur le montant de ses revenus fonciers plus 17,2% de CSG.

De plus, comme nous l’avons vu ci-dessus, il est possible d’imputer jusque 10 700 € sur le revenu global. Un gain de 41% encore sur 10 700 €, soit 4 387 €.

Au global, la réduction d’impôt grâce aux travaux est de 13 117 €